Dane Nieruchomości Wycenianej i Trend Czasu
Jednostka: % / miesiąc. Wartość dodatnia = wzrost cen, ujemna = spadek.
🏢 Baza Transakcji (Porównywanie Parami)
Wprowadź transakcje rynkowe. System dokona walidacji upływu czasu (24 mc) oraz wyliczy delta ceny (ΔC).
| Wybór | L.p. | Nazwa / Opis | Data Trans. | Pow. (m²) | Cena Trans. (PLN) | Cena 1m² (PLN) | Upływ [mc] | Cena Skoryg. 1m² | Akcja |
|---|
Cena Min (Cmin)
0,00 PLN
Cena Max (Cmax)
0,00 PLN
Cena Średnia (Cśr)
0,00 PLN
Delta Ceny (ΔC = Cmax - Cmin)
0,00 PLN
⚙️ Cechy Rynkowe i Wagi (Porównywanie Parami)
Zdefiniuj cechy i ich wagi. Zakres kwotowy poprawek (ui) zostanie policzony jako ΔC × Waga.
| Nazwa Cechy Rynkowej | Waga (%) | Zakres Kwotowy (ui) | Skala ocen (rozdzielana przecinkami) - od najgorszej do najlepszej | Akcja |
|---|---|---|---|---|
| SUMA WAG: | 0% | Wagi cech muszą sumować się do 100% | ||
✏️ Dodatkowe Korekty Rzeczoznawcy
Łączny iloczyn dodatkowych korekt:
1,0000
⚖️ Panel Obliczeniowy Poprawek (Tabela Porównywania Parami)
📝 Notatki własne
1. Parametry wyceny
2. Założenia rynku (wskaźnik wzrostu cen/usług)
Ten wskaźnik służy jako opcjonalna podstawa waloryzacji czynszu („wg wskaźnika inflacji”) oraz kosztów operacyjnych („wg wskaźnika inflacji”) — możesz go przypisać do wybranych pozycji zamiast liczyć każdą osobno.
Wartość w wierszu „Rok N” to wskaźnik stosowany przy przejściu z roku N do roku N+1 (np. prognoza NBP na kolejne lata + cel inflacyjny od pewnego roku). Przycisk „Kopiuj →” przepisuje wartość z danego wiersza na wszystkie kolejne lata.
| Rok prognozy | Wskaźnik [%] |
|---|
3. Umowy najmu
| Najemca / lokal | Pow. [m²] | Od | Do | Waloryzacja czynszu | Waloryzacja od | Czynsz bazowy [zł/m²/m-c] | Pustostan po umowie [m-c] | Czynsz rynkowy po pustostanie [zł/m²/m-c] | Usuń |
|---|
4. Koszty operacyjne
Każda pozycja ma własną podstawę: kwota + własny wzrost %/rok (np. podatek rosnący o stałe 3%/rok), kwota wg wskaźnika inflacji (rośnie razem z ogólnym wskaźnikiem z sekcji 2), % PDB lub % EDB (np. rezerwa i zarządzanie liczone jako 1% przychodu każdego roku). Kolumna „Udział właściciela” pozwala oddać sytuację, gdy część kosztu jest refakturowana na najemcę (np. umowa NNN) — 100% = koszt w całości obciąża właściciela i wchodzi do DON.
| Składnik kosztów | Podstawa | Kwota rok 1 [zł] / % | Wzrost [%/rok] | Udział właściciela [%] | Usuń |
|---|
5. Stopa dyskontowa
Przyjęta stopa dyskontowa DCF: 8,20%
Stopę dyskontową wpisujesz bezpośrednio na podstawie operatu. Aplikacja nie wymaga podawania jej składników.
6. Nakłady kapitałowe (opcjonalnie)
Osobna kategoria od kosztów operacyjnych — np. planowane nakłady inwestycyjne (TI, prowizje najmu, capex), jeśli operat je uwzględnia. Odejmowane od DON w danym roku prognozy przed dyskontowaniem. Zostaw pustą listę, jeśli operat ich nie zawiera.
| Rok prognozy | Opis | Kwota [zł] | Usuń |
|---|
7A. Tryb kontroli strumieni
W trybie ręcznym można przepisać wartości roczne bez zgadywania sposobu, w jaki rzeczoznawca wyliczył poszczególne pozycje. Współczynnik dyskontowy pozostaje liczony automatycznie z przyjętej stopy dyskontowej.
| Rok | PDB [zł] | EDB [zł] | Koszty operacyjne [zł] | DON [zł] |
|---|
7. Prognoza strumieni dochodów
| Okres | Inflacja | Czynsz zwaloryzowany [zł/m²/m-c] | Roczna suma czynszu [zł/m²/rok] | PDB [zł] | Straty/pustostany [zł] | EDB [zł] | Koszty operacyjne [zł] | Nakłady kapitałowe [zł] | DON [zł] | Wsp. dyskontowy | PV DON [zł] |
|---|
8. Wartość rezydualna i stopa kapitalizacji
| Nieruchomość podobna | Wartość skorygowana na datę wyceny [zł] | Roczny dochód [zł] | Stopa kapitalizacji | Usuń |
|---|---|---|---|---|
| Średnia stopa kapitalizacji | 0,00% | |||
Wartość rezydualna = DON terminalny (rok n+1) / stopa kapitalizacji. Wartość DON terminalnego można wpisać ręcznie zgodnie z operatem.
9. Wynik DCF
Suma PV strumieni DON
0,00 zł
Wartość rezydualna
0,00 zł
PV wartości rezydualnej
0,00 zł
Wartość DCF
0,00 zł
10. Kontrola danych
Brak obliczeń.
11. Notatki własne
Miejsce na własne uwagi dotyczące weryfikowanej wyceny.